Lediglich bei Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten – wie z.B. bei Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturverpflichtung – muss der Vermieter dem Mieter zunächst die Gelegenheit geben, seine Leistungspflicht zu erfüllen und ihn hierzu unter Fristsetzung auffordern.

Anders ist dies bzgl. der Verpflichtung des Mieters, die Mieträume in Ordnung zu halten und pfleglich zu behandeln. Dies ist eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Beschädigt der Mieter die Mietsache, kann der Vermieter nach seiner Wahl statt der Schadensbeseitigung danach sofort Geldersatz verlangen. Dem Mieter muss nicht zuerst Gelegenheit gegeben werden, den Schaden selbst zu beseitigen.

Vorstehende Grundsätze gelten nach dem Bundesgerichtshof unabhängig davon, ob der Vermieter Schadensersatz bereits vor oder erst nach Rückgabe der Mietsache verlangt.
(BGH, Urteil v. 28.02.2018 – VIII ZR 157/17)