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Bundesgerichtshof zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

In zwei Verfahren (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hat der Bundesgerichtshof am 08. Juli 2020 entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat der Mieter sich nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, da die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

Die Entscheidung knüpft an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 2015 und 2018 (BGH, Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; Urteil v. 22.08.2018 – VIII ZR 277/16) an, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, wenn diesem eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde und er für die Übernahme der Schönheitsreparaturen keinen angemessenen finanziellen Ausgleich erhalten hat. Nach dem BGH trifft in diesen Fällen den Vermieter die gesetzlich in § 535 Abs.1 S. 2 BGB normierte Erhaltungspflicht, so dass dieser die Schönheitsreparaturen selbst ausführen muss.

Der Bundesgerichtshof hat in den genannten neuen Entscheidungen aus 2020 klargestellt, dass der Vermieter grundsätzlich die Wohnung nur in dem Zustand zu erhalten hat, in welchem er dem Mieter die Wohnung überlassen hat und damit im unrenovierten Zustand. Wenn sich dieser anfängliche Zustand im Laufe der Mietzeit wesentlich verschlechtert, steht dem Mieter ein Instandhaltungsanspruch gegenüber seinem Vermieter zu. Da die Wiederherstellung des Anfangszustandes jedoch in der Regel nicht praktikabel bzw. wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und auch nicht im Interesse beider Vertragsparteien sein dürfte, muss im Interesse von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Ausgleich der jeweiligen Interessen von Vermieter und Mieter vorgenommen werden. Diesen Ausgleich nimmt der BGH nun dadurch vor, dass der Mieter in diesen Fällen zwar eine Renovierung verlangen kann, sich aber in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen muss. Nach Ansicht des BGH ist in der Regel eine hälftige Kostenbeteiligung angemessen.

Verlangt somit der Mieter von seinem Vermieter in einem solchen Fall die Vornahme von Schönheitsreparaturen, so kann der Vermieter die hälftige Kostenbeteiligung des Mieters im Sinne eines Zurückbehaltungsrechts einwenden.

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