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26. Januar 2021 - erstellt von Dominik Görtz
Gewerberaummiet- / Pachtrecht – Vertragsanpassung wegen Einschränkungen der COVID-19-Pandemie?

Mit Geltung zum 31. Dezember 2020 ist zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht dem Art. 240 EGBGB ein neuer § 7 angefügt worden.

1. Wegfall der Geschäftsgrundlage – Vertragsanpassung

Sind gepachtete oder angemietete Grundstücke bzw. Gewerberäume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar, wird nunmehr gesetzlich vermutet, dass sich die Geschäftsgrundlage des Miet-/Pachtvertrags nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert hat und somit ein Fall des § 313 Abs. 1 BGB gegeben ist. Dies führt in der Regel weder zu einer Kündbarkeit des Mietvertrags noch zu dessen Aufhebung. Allerdings besteht ein Anspruch auf Anpassung des vereinbarten Miet-/Pachtzinses.

Der Gesetzgeber will mit der gesetzlichen Neuregelung Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter über eine Vertragsanpassung “erzwingen”.

2. Rückwirkende Anpassung?

Die Mietanpassung ist hierbei nicht nur auf die Zukunft beschränkt. Vielmehr sieht der Gesetzgeber vor, dass eine Anpassung rückwirkend seit Veränderung der Geschäftsgrundlage, d.h. seit März 2020 vorzunehmen ist. Inwieweit die Gewerberaummiete herabzusetzen ist, ist im Wege der Einzelfallbetrachtung, insbesondere der konkreten Nutzungseinschränkungen der angemieteten Räume für den Mieter zu ermitteln. Entscheidend ist nach dem Willen des Gesetzgebers allein die objektive Nutzungseinschränkung.
Der Anspruch auf Mietanpassung setzt nicht voraus, dass der Mieter durch die Zahlung der vollen, vertraglich vereinbarten Miete in seiner Existenz gefährdet wird. Der Vermieter kann sich danach nicht mehr auf die allgemeinen Grundsätze der Risikoverteilung in Mietverhältnissen berufen, wonach grundsätzlich der Mieter das Risiko trägt, ob er die Mietsache tatsächlich wie beabsichtigt nutzen kann.

3. Rechtsprechung

Schon nach der bisherigen Rechtslage haben Gerichte in gravierenden Fällen eine Herabsetzung der Miete um bis zu 50 % festgestellt.
Es geht damit sowohl für Vermieter als auch Mieter unter Umständen um viel Geld. Gerne sind wir Ihnen im Rahmen der Verhandlungen mit Ihrem Mietvertragspartner behilflich.

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