Mietpreisbremse: Auskunftsanspruch des Mieters
Gemäß der seit Juni 2015 geltenden Regelungen des BGB kann ein Vermieter in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt bei Mietbeginn maximal eine Miete in Höhe von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Gesetz sieht jedoch Ausnahmen vor, bei denen ein Vermieter in genau definierten Einzelfällen auch höhere Mieten bei Neuvermietung vereinbaren kann, so z.B. wenn
- mit dem Vormieter bereits zulässigerweise eine höhere Miete vereinbart war,
- wenn in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
- wenn eine Wohnung vermietet wird, welche nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wird (d.h. bei Neubauten) oder,
- wenn die Wohnung nach einer sog. Kernsanierung erstmals vermietet wird.
Nach dem am 29.11.2018 vom Bundestag angenommenen Gesetzentwurf haben Wohnraummieter zukünftig nicht erst bei bereits abgeschlossenem Mietvertrag sondern bereits vor dessen Abschluss gegen ihren neuen Vermieter einen Anspruch auf Auskunft darüber, ob eine der vorgenannten Ausnahmen vorliegt und deshalb eine höhere Miete verlangt werden kann. Diese Auskünfte muss der Vermieter unaufgefordert erteilen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (d.h. max. 10 % über ortsübliche Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings sollen Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann 2 Jahre danach auf die Ausnahmen berufen können.
Modernisierungsumlage 8 % mit Kappungsgrenze
Die Gesetzesänderung sieht darüber hinaus vor, dass für die Mietwohnung aufgewendete Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8 % jährlich (aktuell: 11 %) auf die Mieter umgelegt werden können. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nach dem verabschiedeten Gesetzentwurf gilt dies jedoch nun bundesweit.
Darüber hinaus wird für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro/m² innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro/m² liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Auch letzteres ist eine Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Entwurf.
Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage
Zugunsten des Vermieters soll die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung vereinfacht werden. Bei Kosten bis 10.000 Euro sollen Vermieter 30 % für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.
Gezieltes „Herausmodernisieren“ als Ordnungswidrigkeit
Künftig wird unter bestimmten Voraussetzungen eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn länger als 12 Monate ruhen. Der Vermieter setzt sich in diesem Fall auch dem Risiko eines Schadensersatzanspruchs seines Mieters aus. Von der Vermutung soll sich der Vermieter entlasten können, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.
Zudem soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, welche mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.
Mietrechtsreform könnte ab 1.1.2019 gelten
Sofern das Gesetz nun noch den Bundesrat in der kommenden Sitzung am 14.12.2018 durchläuft und der Bundesrat keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses stellt, könnten die Änderungen am 1.1.2019 in Kraft treten.
