Die Änderung der in der Eigentümergemeinschaft vereinbarten Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss nach aktueller Rechtsprechung des BGH
Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Vereinbarungen zur Kostenverteilung. Es stellt sich dann mitunter die Frage:
Können diese von den Wohnungseigentümern geändert werden und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?
Der Bundesgerichtshof hat hierzu Folgendes entschieden:
Aus § 16 Abs. 2 S.2 WEG ergibt sich, dass die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer geändert werden kann.
Das gilt nach dem BGH (Urteil vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23) dann, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Der Beschluss zur Abänderung der Kostenverteilung muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dies ist dann der Fall, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs des betreffenden Gemeinschaftseigentums berücksichtigt.
In zwei aktuellen Urteilen hat der BGH weiter präzisiert, was unter ordnungsgemäßer Verwaltung zu verstehen ist:
Änderung einer Vereinbarung zur objektbezogenen Kostentrennung – BGH, Urteil v. 14.02.2025, V ZR 236/23
Sofern die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostenverteilung vorsieht (z.B. Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Tiefgarage), so kann diese nur dann durch einen Mehrheitsbeschluss dahingehend geändert werden, dass alle Eigentümer an den Kosten beteiligt werden. Dafür müssen sachliche Gründe vorliegen. Ein solcher sachlicher Grund ist gegeben, wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die von dem übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren oder, wenn sich das Problem, für dessen Beseitigung die Kosten anfallen, auf die gesamte Anlage erstreckt, quasi eine Gesamtsanierung erforderlich ist.
Änderung einer Vereinbarung über die Kostenverteilung für Betriebskosten und Erhaltungsrücklagen – BGH, Urteil v. 14.02.2025, V ZR128/23
Nach dem BGH sind die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG auch berechtigt, den Kostenverteilungsschlüssel für Betriebskosten und Erhaltungsrücklagen durch Mehrheitsbeschluss zu ändern.
Eine Änderung des bisher vereinbarten Verteilungsschlüssels ist dann gerechtfertigt, wenn der bisherige Verteilungsschlüssel zu einer unbilligen Privilegierung von Eigentümern führen würde und für diese Privilegierung kein sachlicher Grund ersichtlich ist.
